Mängel der Wohnraum-Mietsache

1. Ein Mangel liegt vor, wenn das Mietobjekt mit einem Schaden oder Fehler behaftet ist, der die Gebrauchstauglichkeit einschränkt oder aufhebt. Zeigt sich ein Mangel, so ist der Mieter verpflichtet, diesem dem Vermieter unverzüglich, anzuzeigen. Der Vermieter ist alsdann idR verpflichtet, den Mangel zu beheben. Anderenfalls kann der Mieter rechtlich gegen den Vermieter vorgehen, z.B. gegebenfalls die Miete kürzen, oder hat weitere Rechte wie die Ersatzvornahme, die Erhebung einer Instandsetzungsklage oder gar fristlosen Kündigung.

2. Minderung der Miete

Eine Minderung der Miete ist dann begründet, wenn ein Mangel die Gebrauchstauglichkeit des Mietobjekts nicht nur unerheblich einschränkt. Ein Mangel ist aber unerheblich, wenn er leicht erkennbar ist und schnell und mit geringen Kosten beseitigt werden kann, so dass eine Mietkürzung rechtsmißbräuchlich wäre (BGH, Urteil vom 6.4.2005, XII ZR 225/03).Die Mietminderung ist unabhängig davon, ob der Vermieter den Mangel verschuldet hat oder ob er sich um die Abhilfe bemüht, sondern ist dann berechtigt, wenn der Mangel besteht und dem Vermieter durch eine Mängelanzeige des Mieters ihm bekannt ist. Die Bemessung der Minderung sollte dem Fachmann überlassen werden, da Mieter erfahrungsgemäß sehr häufig zu viel oder zu wenig kürzen. Wenn Sie nicht sofort mit der Kürzung beginnen wollen, zahlen Sie die Miete unter Vorbehalt. Die Minderung bezieht sich auf die Bruttomiete, also auf die Miete einschließlich der Betriebskosten und gegebenenfalls der an den Vermieter zu zahlenden Heizkosten (BGH, XII ZR 225/03, Urteil vom 6.4.2005).

3. Zurückbehaltungsrecht

Wenn der Vermieter einen Mangel nicht abstellt, obwohl er es könnte, darf der Mieter als zusätzliches Druckmittel einen weiteren Teil der Miete im Wege des „Zurückbehaltungsrechts“ vorläufig einbehalten. 

4. Sanierungsmaßnahmen 

Sanierungsmaßnahmen  (Reparaturen) am Mietobjekt muss der Mieter zwar hinnehmen. Er kann aber bei nicht unerheblichen Gebrauchsbeschränkungen die Miete mindern und Kostenersatz für die ihm durch die Maßnahmen entstehenden Aufwendungen verlangen, z. B. für die Kosten anderweitiger Unterkunft. Eine Mieterhöhung kann der Vermieter für Sanierungs-/Reparaturmaßnahmen nicht verlangen.

5. Modernisierungsmaßnahmen

Verbessert der Vermieter sein Gebäude, so ist dies oft mit Belästigungen und Einschränkungen für die Mieter verbunden (insbesondere durch Lärm und Schmutz). Auch hier ist man als Mieter grundsätzlich berechtigt, die Miete zu mindern. Bei energetischen Modernisierungen, durch die nachhaltig Endenergie eingespart wird, ist jedoch eine Minderung für die Dauer von drei Monaten ausgeschlossen. Hier muss der Vermieter beweisen, dass eine die Minderung ausschließende Maßnahme vorliegt.

6. Aufwendungsersatz

Aufwendungen, die dem Mieter infolge von Reparatur- oder Modernisierungsarbeiten des Vermieters entstehen, hat dieser in angemessenem Umfang zu erstatten. Bei groben Beeinträchtigungen kann z. B. Anspruch auf Ersatz anderweitiger Unterbringung bestehen.

7. Ersatzvornahme

Will der Mieter einen Wohnungsmangel selbst beheben (lassen), so kann er Ersatz der ihm entstehenden Kosten vom Vermieter verlangen. Das geht aber nur, wenn er ihn zuvor wirksam in Verzug gesetzt hat oder wenn die umgehende Beseitigung des Mangels erforderlich war.

8. Kündigung

Wegen erheblicher Wohnungsmängel kann der Mieter ggfs. kündigen. Schäden stellen eine Störung des vertragsgemäßen Gebrauchs dar und schließen eine Kündigung des Mieters aber aus, wenn sie von ihm selbst zu vertreten sind. Vor einer fristlosen Kündigung muss der Mieter auch bei gesundheitsgefährdenden Mängeln (z. B. Schimmelbildung) grundsätzlich dem Vermieter zunächst wirksam eine Frist zur Behebung des Mangels setzen (BGH, Urteil vom 18.4.2007, VIII ZR 182/06). Mietrecht Xanten 

Nützliche Links

www.mietrecht.net

Die Webseite der Arbeitsgemeinschaft Mietrecht im DAV 

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